IMPUESTOS A PAGAR EN UNA COMPRA VENTA

El impuesto de Alcabala:

  Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio. Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distrito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT.  Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia, este pago le corresponde al  comprador o adquiriente del inmueble.

La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana. A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%. No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 un del valor del inmueble, este pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorias correspondientes. El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.

Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

a) Presentación de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.

b) Copia de Auto avalúo del año en que se produjo la transferencia (solo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT).

c) Exhibición del documento de identidad de la persona que realiza el trámite.

d) Cuando se trate de bienes futuros, presentación de copia simple del documento que acredite le existencia del bien (Ejemplo: Acta de entrega del bien).

Recuerda que el pago del impuesto es requisito para que formalices, mediante escritura pública, la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.

Hay casos en los que se exceptúa el pago de este impuesto, la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra registrado en el autovalúo).

En este caso, se tiene que presentar además de los requisitos antes indicados lo siguiente:

  • empresa constructora: exhibir documentos que acrediten que es una empresa constructora ( ficha RUC de la empresa o escritura publica de constitucion donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción y/o venta de inmuebles)
  • en caso de personas que no realicen actividad empresarial, acreditar por lo menos dos ventas en los 12 ultimos meses (adicionales a la venta en materia de liquidacion)

Obligaciones si es el transferente:

A su vez, el vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una multa. Además, estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.

Impuesto a la Renta:

Es el impuesto que grava la “ganancia obtenida como resultado de la venta”. En materia tributaria se denomina “ganancias de capital”, que viene a ser la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad (costo computable) y el valor de venta. Este impuesto le corresponde pagar al vendedor. En algunos casos no es tan simple establecer el valor de adquisición, como por ejemplo en la donación que es un acto gratuito.

En dichos casos se tomará como referencia todo el valor precio de venta que no podrá ser menor al valor del autovalúo para el impuesto predial fijado la Municipalidad, asimismo, debe considerarse, al momento de hallar el valor de adquisición (costo computable), el reajuste por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas.

La ganancia obtenida como resultado de la venta está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría. Esta ganancia está afecto al pago del impuesto a la renta, que está gravada con una tasa efectiva del 5% monto que se considera como pago definitivo. 

La obligación del pago nace al momento de celebrar el contrato y será verificado por el notario como requisito para que la compraventa sea elevada a escritura pública.

Inafectación al pago del 5% del Impuesto a la Renta  sobre la ganancia

  • La ganancia de capital se genera siempre que la adquisición y venta del mismo se produzca a partir del 1 de enero de 2004. Casos en que no existen ganancias por la venta de inmuebles En inmuebles adquiridos con anterioridad al 01.01.2004  En efecto no está gravada con el impuesto a la renta la venta de inmuebles cuya adquisición se haya realizado antes de esta fecha a título oneroso ó gratuito mediante documento de fecha cierta.
  • La venta de inmuebles que constituya casa habitación del vendedor:
    Se considera casa habitación al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
  • Inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia ó anticipos de legítima) y su posterior venta
  • La venta del inmueble cuyo costo de adquisición es mayor o igual al precio de venta: En este caso por no existir ganancia, no se genera tampoco impuesto a la renta.
  • Los inmuebles adquiridos a título gratuito con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.
  • Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.

Esperamos que esta información  le sea de utilidad

admin

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